"공시가격이랑 공시지가가 다른 건가요?"
부동산 관련 검색을 하다 보면 공시가격, 공시지가, 실거래가 이 세 가지가 계속 나오는데 뭐가 뭔지 헷갈리는 분이 많아요. 결론부터 말하면 공시가격은 '주택 전체(토지+건물)' 가격이고, 공시지가는 '토지만'의 가격이에요. 실거래가는 실제로 거래된 가격이고요.
이 세 가지를 구분하지 못하면 세금 계산도, 조회 메뉴 선택도 틀릴 수 있어요. 아래에서 한 번에 정리할게요.
공시가격·공시지가·실거래가, 핵심 차이 비교
| 구분 | 공시가격 | 공시지가 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 뜻 | 주택 전체 가격(토지+건물) | 토지만의 ㎡당 가격 | 실제 거래된 가격 |
| 대상 | 아파트·연립·다세대·단독주택 | 대지·임야·전·답 등 토지 | 실제 매매된 모든 부동산 |
| 결정 주체 | 국토교통부 / 지자체장 | 국토교통부 / 지자체장 | 매수·매도자 간 합의 |
| 용도 | 재산세·종부세·건보료 기준 | 토지 재산세·개발부담금 | 양도세·취득세 계산 기준 |
| 금액 수준 | 실거래가의 약 69% | 실거래가보다 낮음 | 시장에서 형성된 실제 가격 |
가장 많이 혼동하는 부분이 "아파트 공시지가 조회"예요. 아파트는 토지+건물 합산 가격인 공시가격으로 보는 거지, 토지만 따로 보는 공시지가와는 달라요.
실제로 네이버에 "아파트 공시지가"를 검색하는 분이 많은데, 정확한 표현은 "아파트 공시가격" 또는 "공동주택 공시가격"이에요.
실거래가와 공시가격은 왜 차이가 나나
실거래가가 10억인데 공시가격은 6억 9,000만 원? 처음 보면 "왜 이렇게 차이가 나지?" 싶잖아요.
이건 현실화율(공시가격 ÷ 실거래가) 때문이에요. 2026년 기준 현실화율은 69%로 동결됐어요. 쉽게 말하면, 시장에서 10억에 거래되는 아파트라면 공시가격은 약 6억 9,000만 원으로 잡히는 거예요.
현실화율이 100%가 아닌 이유는 공시가격이 세금·건보료 등 행정 목적으로 쓰이기 때문이에요. 시세 그대로 반영하면 세금 부담이 너무 커지니까 일정 비율로 낮춰서 공시하는 거죠.
다만 올해는 현실화율이 동결(69%)됐어도 시세 자체가 크게 올랐기 때문에, 공시가격도 같이 오른 거예요. 현실화율이 올라서 공시가격이 오른 게 아니라, 시세 상승분이 그대로 반영된 거죠.
공시가격과 공시지가, 각각 어디서 조회하나
조회 사이트는 같은데 메뉴가 달라요. 내 부동산 유형에 맞는 메뉴를 선택해야 결과가 나와요.
| 뭘 확인하고 싶은지 | 조회 메뉴 | 사이트 |
|---|---|---|
| 아파트·연립·다세대 가격 | 공동주택 공시가격 | 공시가격알리미 |
| 단독·다가구 주택 가격 | 개별주택 공시가격 | 공시가격알리미 |
| 토지만의 ㎡당 가격 | 개별공시지가 | 공시가격알리미 |
| 오피스텔·상가 가격 | 기준시가 조회 | 국세청 홈택스 |
| 실제 거래된 가격 | 실거래가 공개시스템 | 국토부 실거래가 |
아파트를 가지고 있는데 "공시지가" 메뉴에서 검색하면 아파트 단지 내 토지 가격만 나와요. 내가 내야 할 재산세를 확인하려면 "공동주택 공시가격" 메뉴를 선택해야 해요.
반대로 토지만 보유하고 있는데 "공동주택" 메뉴에서 검색하면 결과가 안 나와요. 이 구분만 정확히 해도 조회할 때 헤매지 않아요.
세금 종류별로 어떤 가격이 기준인가
세금마다 기준이 되는 가격이 달라요. 이걸 모르면 "내 아파트 실거래가가 10억인데 왜 재산세 기준은 7억이지?" 하고 헷갈려요.
| 세금 | 기준 가격 |
|---|---|
| 재산세 | 공시가격 × 공정시장가액비율 |
| 종합부동산세 | 공시가격 합산 − 기본공제(9억/12억) |
| 취득세 | 실거래가(신고가액) |
| 양도소득세 | 실거래가(양도가−취득가) |
| 건강보험료(지역) | 공시가격 기반 재산 과세표준 |
정리하면, 보유하면서 내는 세금(재산세·종부세·건보료)은 공시가격 기준이고, 사고팔 때 내는 세금(취득세·양도세)은 실거래가 기준이에요.
이 원리만 알면 "왜 공시가격을 확인해야 하는지"가 명확해져요. 보유세와 건보료를 미리 계산하려면 반드시 공시가격을 알아야 하거든요.
공시가격 용어 관련 자주 묻는 질문
▸Q. 공시가격이 실거래가보다 높을 수도 있나요?
A. 드물지만 있을 수 있어요.
시세가 급락한 지역에서 공시가격이 아직 반영 안 됐다면 역전 현상이 생겨요. 이 경우 의견제출이나 이의신청으로 조정을 요청할 수 있어요.
▸Q. 현실화율 69%는 매년 바뀌나요?
A. 2026년은 전년과 동일하게 69%로 동결됐어요.
원래 정부의 현실화율 로드맵은 90%까지 올리는 계획이었지만, 부동산 시장 상황을 고려해 동결한 상태예요. 향후 변동 가능성은 있어요.
▸Q. 공시지가만 올랐는데 재산세도 오르나요?
A. 토지 재산세는 공시지가 기준이라 올라요.
토지만 보유한 경우 재산세는 공시지가 × 공정시장가액비율(토지분 70%)로 계산돼요. 공시지가가 오르면 세금도 같이 올라가요.
헷갈리는 용어 정리, 이것만 기억하세요
📋 핵심 요약 3줄
① 공시가격 = 주택 전체(토지+건물) → 재산세·종부세·건보료 기준
② 공시지가 = 토지만의 ㎡당 가격 → 토지 재산세·개발부담금 기준
③ 실거래가 = 실제 거래 가격 → 취득세·양도세 기준
아파트 소유자라면 "공동주택 공시가격"을 보면 되고, 토지만 가진 분은 "개별공시지가"를 확인하면 돼요. 이 구분만 확실히 해두면 조회도, 세금 계산도, 의견제출도 헷갈리지 않아요.
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