공시가격이 올랐다는 건 알겠는데, 그래서 재산세가 정확히 얼마나 더 나오는 걸까요?
2026년 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 올랐어요. 그런데 재산세가 똑같이 18% 오르는 건 아니에요. 공정시장가액비율, 세부담 상한제, 특례세율 같은 장치들이 중간에 끼어 있어서 실제 세금은 계산해 봐야 알 수 있거든요.
아래에서 공시가격별 재산세·종부세 예상 금액을 실제 숫자로 비교해 볼게요.
공시가격에서 재산세까지, 계산 흐름 한눈에 보기
재산세 계산 구조는 이렇게 돼요. 복잡해 보이지만 핵심은 3단계예요.
여기서 중요한 게 공정시장가액비율이에요. 원래 주택은 60%인데, 1세대 1주택자는 공시가격 구간별로 더 낮게 적용돼요.
| 공시가격 구간 | 1주택자 가액비율 | 일반(다주택 등) |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 43% | 60% |
| 3억~6억 | 44% | 60% |
| 6억 초과 | 45% | 60% |
1주택자라면 가액비율이 낮아서 세금 부담이 다주택자보다 확실히 적어요. 다만 올해처럼 공시가격 자체가 크게 오르면 가액비율이 낮아도 체감 세금은 올라가요.
공시가격별 재산세 예상 금액 비교
바쁘신 분은 이 표만 보셔도 돼요. 1세대 1주택 기준으로 공시가격별 예상 재산세를 정리했어요.
| 공시가격 | 과세표준 | 재산세(연간) |
|---|---|---|
| 3억 | 1억 2,900만 | 약 19만 원 |
| 5억 | 2억 2,000만 | 약 40만 원 |
| 7억 | 3억 1,500만 | 약 63만 원 |
| 10억 | 4억 5,000만 | 약 105만 원 |
| 15억 | 6억 7,500만 | 약 195만 원 |
공시가격 5억 아파트라면 재산세가 연 40만 원 수준이에요. 올해 공시가격이 작년 4억 2,000만 원에서 5억으로 올랐다면 재산세도 30만 원대에서 40만 원대로 올라가는 거죠.
종합부동산세, 나도 대상인지 확인하는 기준
종부세는 공시가격이 일정 금액을 넘어야 부과돼요. 기준은 이렇게 나뉘어요.
| 구분 | 공제 기준 |
|---|---|
| 1세대 1주택자 | 공시가격 12억 원 초과분에 과세 |
| 다주택자(일반) | 합산 공시가격 9억 원 초과분에 과세 |
1주택자라면 공시가격 12억 이하면 종부세 대상이 아니에요. 올해 공시가격이 처음으로 12억을 넘겼다면 종부세 신규 대상이 된 거니까 꼭 확인하세요.
예를 들어, 강남 아파트 공시가격이 작년 11억에서 올해 13억 5,000만 원으로 올랐다면요. 12억을 공제한 1억 5,000만 원이 과세표준의 기초가 돼요. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 9,000만 원이에요.
종부세율 0.5%를 적용하면 약 45만 원이 나와요. 여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)까지 합치면 약 54만 원이에요. 작년까지 0원이던 종부세가 갑자기 생기는 거죠.
서울 vs 지방, 보유세 체감 차이
같은 서울이라도 지역별 상승폭이 완전히 달라요. 정리하면 이렇게 돼요.
| 지역 | 공시가격 변동률 | 보유세 영향 |
|---|---|---|
| 서울 성동구 | +29% | 보유세 40~57% 증가 추정 |
| 경기 과천 | +28.69% | 강남 3구보다 높은 상승률 |
| 서울 평균 | +18.67% | 대부분 보유세 20~40% 증가 |
| 전국 평균 | +9.16% | 보유세 10% 내외 증가 |
| 서울 노원구 | 소폭 상승 | 보유세 7% 수준 증가 |
고가 주택일수록 보유세 부담이 집중되는 구조예요. 9억 초과 주택은 20% 이상 공시가격이 올랐지만, 3~6억 미만 주택은 4.72% 상승에 그쳤거든요.
내 아파트가 어느 구간에 해당하는지 공시가격알리미에서 조회한 다음, 위 재산세 표와 대조해 보면 올해 세금을 대략 가늠할 수 있어요.
재산세·종부세 관련 자주 묻는 질문
▸Q. 재산세는 언제 내나요?
A. 7월과 9월에 반반 나눠서 내요.
6월 1일 기준 보유자에게 부과되고, 7월에 건물분, 9월에 토지분을 납부해요. 20만 원 이하면 7월에 한꺼번에 내요.
▸Q. 세부담 상한제가 있으면 세금이 크게 안 오르나요?
A. 재산세에는 적용되지만, 종부세에는 별도 기준이 있어요.
재산세는 전년 대비 최대 150%까지만 부과돼요(공시가격 6억 이하는 105~110%). 하지만 종부세와 건보료는 이 상한이 적용되지 않으니 항목별로 따로 확인해야 해요.
▸Q. 공시가격 의견제출하면 재산세가 줄어드나요?
A. 의견이 반영돼서 공시가격이 낮아지면 재산세도 줄어요.
4월 6일까지 의견제출, 5월 29일까지 이의신청이 가능하니 해당되는 분은 꼭 기간 내에 진행하세요.
2026 보유세, 미리 계산하고 대비하세요
📋 핵심 요약 3줄
① 공시가격이 올라도 세부담 상한제(최대 150%)로 재산세 상승폭은 제한됨
② 1주택자 종부세 기준은 공시가격 12억 초과, 올해 처음 넘기면 신규 대상
③ 서울 주요 지역은 보유세 40~57% 증가 추정, 지방은 7~10% 수준
세금 고지서는 7월부터 나오지만, 지금 공시가격을 확인해 두면 예상 세금을 미리 계산할 수 있어요. 의견제출 기간(~4/6)도 아직 남아 있으니 조회 후 꼭 점검해 보세요.
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